3번째해결사 '주택보증', 미분양 해소할까

대한주택공사와 민간 펀드에 이어 대한주택보증이 미분양 해소를 위한 3번째 해결사로 나선다. 그동안 주공과 민간 펀드의 역할이 시장 기대치에 못 미친 만큼 주택보증에 거는 기대가 어느 때보다 높다. 그러나 주택보증 역시 부실화 우려 등 부작용이 예상되고 있어 미분양 매입에 대한 근원적 대안을 요구하는 목소리가 나온다.

◇주택보증 "미분양 1만가구 삽니다"

주택보증은 이달말쯤 주택법 시행령이 개정되는 대로 매입 공고를 내고 미분양 매입 접수를 받는다는 계획이다. 회사의 총 가용자금 3조8000억원 가운데 2조원을 배정, 가구당 평균 2억원씩 약 1만가구 매입을 목표로 하고 있다.


건설사에게 완공 뒤 되사갈수 있는 권리(옵션)를 부여하는 조건으로 공사중인 미분양 아파트를 분양가의 70~75%선에서 매입하는 방식이다.

미분양 확대로 자금난에 처한 건설사들은 주택보증의 등장을 반기고 있다. 전국 미분양주택이 16만가구인 점을 감안하면 1만가구 매입은 적잖은 물량이다.

그러나 미분양 매입으로 인해 유용자금이 고갈될 경우 주택보증 본연의 업무가 부실화되는 것 아니냐는 우려가 나온다. 부동산경기 침체 지속으로 건설사들이 환매 권리를 포기할 경우 주택보증은 미분양만 대거 떠안은 채 유동성 위기를 겪을 가능성이 있다는 것이다.


◇주공과 민간펀드, 부작용으로 속앓이

주택보증보다 앞서 미분양 해결사로 나선 주공과 민간펀드는 부작용으로 속앓이를 하고 있다. 주공은 2월부터 9월까지 전국 준공 미분양 2026가구를 분양가의 80~85%선에서 매입했다. 올 매입 목표는 총 5000가구다. 주공은 이를 임대아파트로 활용한다.

그러나 주공이 사들인 미분양주택이 부산 경북 등에 밀집해 있는 등 매입 대상의 선정과 용도의 적절성을 놓고 논란이 끊이지 않고 있다. 또 주공이 388채를 인수한 부산 코오롱 하늘채단지의 경우 입주민들이 코오롱건설을 상대로 계약 해지 소송을 내는 등 후유증을 앓고 있다. 입주자들은은 단지 절반이 넘는 가구를 임대로 채우면서 사실상 임대아파트화한 것은 명백한 '사기성 분양'에 해당한다고 주장하고 있다.

미분양아파트를 매입해 투자하는 민간 미분양 펀드도 부동산시장 침체로 인해 판매가 중단됐다. 지난 2월 미분양 펀드 판매를 시작한 다올은 자금 모집에 어려움을 겪으면서 판매를 잠정 보류했다. 국민은행도 1조원 규모의 미분양 펀드 조성에 나섰다가 투자자 모집에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다.

◇"정부지원 펀드로 미분양 소화해야"

부동산 전문가들은 정부가 민간 미분양 펀드의 미비점을 보완, 지원함으로써 미분양 아파트 해소에 적극 활용할 필요가 있다고 주장했다. 정부 예산을 통한 직접적인 미분양 매입은 재원이 한정적인데다 민원 제기 우려로 한계가 있다는 것이다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 "정부가 민간투자자의 수익률을 보전해주는 선에서 펀드를 지원해 시장에서 미분양이 소화될 수 있도록 유도해야 한다"고 말했다.

예컨대 정부가 미분양 펀드에 일부 자금을 지원한거나 신용 공여, 신용보증을 통해 펀드 리스크를 줄이는 방법이 있다,

정대환 다올 미분양편드 팀장은 "지금과 같은 경기침체 상황에선 아무도 지갑을 열지 않는다"면서 "정부의 수익률 보장이나 투자 안정성에 대한 보완 조치가 뒤따라야 펀드가 활성화될 것"이라고 말했다