[코오롱건설②]대구·부산 미분양 할인매각?

이 기사는 08월31일(14:08) 머니투데이가 만든 프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

코오롱건설 (8,380원 ▼10 -0.12%)이 채무인수와 자금보충 약정 등으로 지급보증한 시행사 PF차입금 잔액은 지난 5월말 현재 6325억원. 다행히 이중 4777억원은 분양률이 80% 이상이거나 수도권에 위치한 사업장에 대한 것이어서 우발채무가 현실화될 위험은 높지 않은 편이란 평이다. 주택부문 매출비중이 높지만 전체 사업장의 평균 분양률이 85%에 달하고 미분양 물량이 1000가구 정도여서 상대적으로 부담이 덜한 편이다.

◇대구·부산지역 대규모 미분양 사태


그러나 부산과 대구지역 분양시장에서는 고전을 면치 못하고 있다. 이 지역에서의 분양률은 전국 평균보다 낮은 76.4%(부산 신대연하늘채 제외)이며, 대구 수성3가 하늘채의 경우 준공을 불과 5개월 앞두고 있는 상황에서 분양률이 50.5%에 그치고 있다.

코오롱건설은 지난해 계획된 대구 파동재건축의 분양일정을 잠정 연기하고 신규 주택수주를 제한하는 대신 환경플랜트 등의 매출비중을 확대하는 자구책을 강구하고 있다.

시공능력 18위인 코오롱건설의 주력사업은 주택부문(매출비중 68%)이며, 이중 재개발·재건축 매출비중은 49.5%에 달한다. 재건축 분양실적은 92.1%로 양호한 편이다. 문제는 대구와 부산 등 일부지역의 고질적인 재건축 물량이다.


대구 봉덕동 강변재건축 아파트의 경우 지난 1월 준공 이후 7개월이 지난 현재까지도 66.3%의 분양률을 기록하며 코오롱건설의 아킬레스건으로 작용하고 있다. 내년 2월 준공하는 부산 남천동 삼익 역시 분양률이 78.6%에 머물고 있다.

전반적으로 양호한 재건축 사업장과 달리 도급공사의 경우 우려수준이 더 높다. 도급공사 사업장의 평균 분양률은 71.6%. 사업장별로는 부산 신대연하늘채(94.4%)와 울산 파크폴리스(76.2%) 만이 분양률 70%대를 넘긴 상태다. 부산 신대연 하늘채의 분양률이94.4%를 기록했지만, 전체 712가구 중 388가구가 지난해 11월 대한주택공사에 손실을 감수하고 일괄적으로 할인 매각한 것이라 의미가 퇴색한다.

대구 수성3가와 구미 임은동의 분양율은 각각 50.5%, 62.6%로, 도급공사 평균 분양율에도 미치지 못한다. 특히 이들 사업장은 지난 5월 이후 3개월이 지나도록 분양율 변화가 없어 현재 상황에선 장기 미분양 사업장으로 갈 가능성이 크다. 대구 수성3가의 경우 차입금 만기연장이나 매각을 통한 상환 등이 필요할 수도 있다는 진단이다. 전국에서 유일한 자체사업장인 광주 수완 역시 준공이 4개월을 앞두고 있는 상황이지만 분양율이 72%에 불과하다.

코오롱건설의 또다른 근심거리는 도급액 1983억, PF 차입금 7500억원의 부천종합터미널소풍의 미분양. 이곳은 지난해 8월 준공 후 미분양으로 인해 올초 PF만기를 1년간 연장해야만 했던 사업장이다. 다행스럽게도 최근 이랜드가 입주해 최악의 상황을 넘겼다. 하지만 전체 1947개 매중 중 아직도 470개의 매장이 비어있다(분양율 75.9%).

코오롱건설 분양현황(8월 기준)
사업장	구분	총 가구수	미분양 가구	분양율	준공시기
수원신매탄	재건축	1,695	12	99.3	준공
잠실시영	재건축	1,144	1	99.9	2008.8
안양석수주공3단지	재건축	435	2	99.5	2009.4
대구성당주공3단지	재건축	784	45	94.3	준공
대구 봉덕동 강변	재건축	486	164	66.3	2008.1
부산 남천동 삼익	재건축	987	211	78.6	2009.2
부산신대연하늘채	도급	712	40	94.4	준공
대구 수성3가하늘채	도급	436	216	50.5	2009.1
구미 임은동하늘채	도급	877	328	62.6	2009.2
울산 파크폴리스	도급	202	48	76.2	2009.6
광주 수완	자체	753	211	72.0	2008.12
계		8,511	1,278	85.0

◇회사측 입장 “분양률 상승+자구책 강구중”

코오롱건설은 대구와 부산의 재건축 미분양 물량이 지속적으로 팔려나가고 있는 만큼 큰 부담이 없다는 입장이다.

부산 남천동 삼익의 경우 8월 현재 분양률이 78.6%로 지난해 말 대비 21.1%p 상승했다. 대구 봉덕동 강변재건축도 지난해 말 대비 10.9%p 오른 66.3%다.

회사 관계자는 “대구 봉덕동 강변의 경우 110㎡ 미만의 평형이라 악성 미분양 지역인 대구에서조차 꾸준히 수요가 늘고 있어 큰 걱정은 하지 않는다"고 밝혔다.

또 분양률 62.6%의 구미 임은동에 대해 "구미 임은동은 코오롱의 구미공장과 인접해 있어 미분양이 지속될 경우 구미공장 기숙사로 활용하는 방안도 염두에 두고 있다"고 설명했다.

가장 저조한 분양률을 기록 중인 대구 수성3가는 면적이 159㎡ 이상인 고급아파트라는 점과 지리적으로 대구의 요지에 자리 잡았다는 점을 들어 입주가 시작되면 상황이 개선될 것으로 낙관했다.

그러나 이 같은 낙관론을 금융시장 관계자들이 곧이곧대로 믿어줄지 의문이다. 지난해 말 기준 재개발 재건축부문 공사미수금 1734억원, 도급공사 공사미수금 1075억원 회수가 회사 측 기대대로 되지 않고 건설업체에 대한 금융권 자금회수가 본격화될 경우 유동성 부족에 빠질 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.

주택업계 관계자는 "주택경기 침체가 장기화 되고 대구 수성3가와 구미 임은동의 분양률이 개선되지 않을 경우 부산 신대연와 마찬가지로 손실을 감수하면서 할인매각 작업에 들어갈 가능성도 배제할 수