'꼭짓점' 강남 집값, 이후 방향은?

3ㆍ30대책 이후 강남권 재건축 추진 초기 단지들이 급락하는 것은 대폭 강화된 수요 억제책 때문이다.

정부는 3ㆍ30대책에서 투기지역내 6억원 이상 고가 아파트에 대한 총부채상환비율(DTI)을 전격 적용, 강남 아파트의 매수욕구를 전면 차단시켜 급락세를 유도하는데 성공했다.


정부의 10.29대책, 8.31대책이 강남권에 대한 '무차별 세금폭격'이었다면 이번 대책은 개발이익환수와 DTI가 적용된 '정밀유도탄'을 사용, 강남 집값 급등의 진원지인 재건축 단지에 '직격탄'을 날려버린 셈이다.

강남은 탐색중이다. 종전과 같이 3ㆍ30대책의 헛점을 모색하고 있다. 강남수요을 분산시킬 공급대책 없이 세금과 수요억제만으로는 한계가 있을 것이라는 목소리도 나오고 있다.

◇DTI 정밀폭격 일단 성공=DTI는 채무자의 수입 비율에 따라 대출이 가능하다는 개념이다. 총 소득에 비례해 원리금을 갚을 능력이 있는 사람에게만 대출을 해준다는 얘기다.


연소득 5000만원의 채무자가 시가 6억원의 아파트를 산다고 할 때, 종전의 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용하면 6억원의 40%인 2억2000만원을 빌릴 수 있었다.
하지만 DTI 40%를 적용할 경우 연소득 5000만 원의 40%인 2000만원 밖에 대출금을 받을 수가 없다. 이로인해 재건축 단지에 몰리던 대기매수세는 사라지고 급락을 유도하는데는 일단 성공한 것이다.

여기에 올 하반기부터 지난해 발표된 8.31대책의 '세금폭격'도 점차 위력을 발휘할 것으로 전망되고 있다. 고가주택 보유자에 대한 보유세 확대, 다주택자에 대한 양도세 중과 등 세제에 초점이 맞춰져 있다.

주택 종합부동산세 과세대상은 9억원에서 6억원으로 낮아졌고, 과세방법은 인별 합산에서 세대별 합산으로 바뀌었다. 현재 50%인 과표적용률은 올해 20%포인트 인상한데 이어 2009년까지 100%로 높아진다.

비사업용 토지에 대한 종부세 과세기준도 세대별 합산 공시지가 3억원으로 하향 조정됐다. 1가구 2주택에 대한 양도세율은 올해 유예기간을 거쳐 내년부터 50%로 강화된다.

◇드러나는 '헛점'..중장기 약발은 '글쎄'=그러나 DTI에 적지않은 헛점도 드러나고 있다. 장기대출시에는 한도액이 늘어난다는 점이다. DTI는 채무자의 현금 흐름과 관련되는 것이어서 대출기간이 늘어나면 한도도 커지기 때문이다.

연소득 5000만원인 채무자가 다른 채무 없이 연 5.58% 금리의 주택담보대출을 받았을 경우 3년 만기로 5000만원을 빌릴 수 있지만 △대출기간 15년 2억원 △20년 2억4000만원 △30년 2억9000만원 △35년 3억700만원 등으로 한도가 커진다.

특히 DTI의 실효성에 대해 의심받고 있는 점은 소유권 이전등기 3개월 이후에는 주택담보대출로 대체할 수 있다는 것이다. 등기 이전까지 3개월만 사채나 주변에서 자금을 잠시 조달할 경우 DTI의 '약발'이 먹히지 않는다.

이 때문에 금융감독원도 무분별한 장기대출이나 담보권을 해지하기 위한 대출 등에 창구지도를 강화할 방침이지만 실제로 이를 입증해내기는 사실상 불가능해 곤혹스러워하고 있다.

금감원 관계자는 "대출제한 조치와 관련,주요 질의 응답 사례를 각 은행에 배포하는 등 창구지도에 나선다는 방침이지만 일일이 대출 진위를 점검할 수 없는 노릇이어서 난감하다"고 말했다.

이번 3.30대책으로 최근 강남 집값이 최고 1억원 가까이 빠지고 있지만 장기간 약효가 지속된다고 장담하지 못하는 것도 이 때문이다.

실제로 8.31대책 발표 직후 일부 재건축 아파트값이 수억원씩 떨어지는 등 시장이 안정되는 듯했지만 두 달 후 값이 다시 오르는 '반짝효과'에 그쳤다.

과도한 양도세를 내느니 좀 더 시장 상황을 지켜보겠다는 집주인들이 많아 매수세가 위축된 상황에서도 호가가 금새 제자리를 찾은 것이다. 시장에 매물이 돌지 않아 오히려 공급부족 현상이 심화되기도 했다.

일각에서는 3.30대책의 골간인 재건축 개발이익환수는 국가와 집주인이 개발이익을 나눠먹자는 대책일 뿐 부동산 시장을 안정시키는 효과를 기대하기는 어렵다고 지적하고 있다. 고급주택 수요를 흡수할 수 있는 공급계획이 빠진 규제 위주의 부동산 대책은 거래만 위축시킬 뿐 되레 집값과 전셋값만 올린다는 풀이다.

◇하반기가 '진검승부'될 듯=이같은 시장의 반응에도 불구하고 정부는 조만간 8.31, 3.30대책이 힘을 발휘할 것으로 장담하고 있다. 8.31대책 직후 하락했던 집값이 회복된 것은 사실이지만 집주인들이 아직 세금고지서를 받아보지 못해 세금이 얼마나 느는지 실감하지 못하고 있다는 것.

지난해보다 최고 2~3배 늘어난 보유세(재산세, 종부세)가 올 하반기 부과되고 2주택자에 대한 양도세 중과가 내년부터 시행되면 부동산 매도심리가 고개를 들 것이라는 주장이다.

건설교통부 관계자는 "보유세는 성격상 단기간 효과가 나타나지 않는데다 2주택자의 양도세 중과도 아직 시행 전인 만큼 8.31대책 효과가 끝났다는 것은 섣부른 판단"이라며 "납세자가 세부담을 반복적으로 체감하고 부동산 보유에 따른 비용증가가 현실화되면 부동산 정책의 효과를 실감하게 될 것"이라고 자신했다.

반면 정부의 잇따른 부동산 대책 발표로 강남 아파트 값에는 이미 각종 규제 리스크가 반영돼 있다는 견해도 있다. 강남에서 아파트 매물을 찾아보기 힘든 것은 보유세보다 양도세 부담이 큰데다 향후 집값 상승 기대감이 수그러들지 않기 때문이라는 분석도 있다.

내집마련정보사 김영진 사장은 "세부담과 각종 수요억제책이 현실화되면 일부 단지는 가격조정을 받을 수 있겠지만 수급 불균형 문제가 해결되지 않는 한 큰 변화는 없을 것"이라며 "송파신도시와 강북 광역개발 외에 강남 수요를 획기적으로 분산할 수 있는 공급대책 마련이 시급하다"고 말했다.