[이슈점검]생애첫대출강화…내집마련 전략은?

생애최초 주택구입자금대출(생애최초 대출) 자격요건이 대폭 강화되면서 이를 이용해 주택을 구입하려던 수요자들은 내집마련 전략을 대폭 수정해야 할 전망이다.

자격요건 강화로 35세 미만 단독 세대주나 연간 합산 소득 5000만원이 넘는 맞벌이 부부 등은 생애최초 대출을 받을 수 없게 됐다. 시가 3억원 이상 주택구입을 계획했던 수요자나 기존에 대출을 받은 사람들도 생애최초 대출을 이용해 내집을 마련하기가 어려워졌다.


내집마련정보사 함영진 팀장은 "기준은 달라졌지만 무조건 포기하기보다는 해당 은행에 찾아가 자신의 조건과 구입희망 주택 등에 대해 자세히 상담받는 것이 좋다"고 말했다.

◇생애최초대출 어떻게 바뀌나=지난해 11월7일 재개된 생애최초 대출은 오는 11월까지 1년간만 한시 판매하는 상품이다. 11월 시행 당시에는 세대원 가운데 주택을 구입한 적 없는 가구주가 전용면적 25.7평 이하 주택을 구입할 때 연 5.2% 금리로 1억5000만원까지 빌려주는 조건이었다. 세대주의 소득이 연 2000만원 이하일 경우 연 4.7%금리로 1억원까지 빌릴 수 있었다.

하지만 생애최초 대출 금리가 은행 주택담보대출 상품보다 1%포인트 이상 낮은데다 최근 시장금리 인상으로 대출 부담이 커지면서 생애최초 대출을 기존대출 상환용으로 전용하는 사례가 늘자 건설교통부가 대출 요건을 강화한 것이다.


우선 지난달 31일부터 '가주주 1인의 연소득 5000만원 이하(기본급 기준)' 조건은 '부부합산 소득 5000만원 이하(기본급 기준)'로 바뀌었다. 35세 미만인 단독세대주도 대출 대상에서 제외됐다. 3억원이 넘는 주택을 구입할 때도 대출을 받을 수 없게 됐다. 부부의 합산소득이 연 2000만원을 넘을 경우 금리우대 혜택을 제한했다.

6일부터는 기존에 대출을 받은 사람은 대출금을 모두 갚아야 생애최초 대출을 신청할 수 있다. 중도금을 대출받아 아파트를 분양받은 사람이 이 대출을 갚기 위해 생애최초 대출로 갈아타는 것도 불가능하다.

지역별로 90~100%선이었던 담보인정비율(LTV)도 70%로 하향 조정됐다. 1억원짜리 주택을 구입할 때 기존에는 9000만~1억원을 대출받을 수 있었지만 앞으로는 최대 7000만원만 빌릴 수 있는 셈이다. 35세 이상 단독세대주라도 세대분리 후 1년이 지나야 생애최초 대출을 받을 수 있다.

◇대출가능 여부 꼼꼼히 따져봐야=대출 자격이 강화됐다고 생애최초 대출을 미리 포기하는 것은 바람직하지 않다. 35세 미만 단독세대주 등 대출 신청이 원천봉쇄된 경우라면 어쩔 수 없지만 3억원 이상 주택에 관심이 있는 수요자 등은 은행을 찾아 대출 가능 여부를 상담해 볼 만하다.

강화된 조건은 대출 자격을 3억원 이하 주택으로 한정하고 있지만 3억원은 실거래가가 아니라 은행에서 담보를 평가해 산정하는 집값이다. 은행에서 시가를 산정할 때는 국민은행이 발표하는 부동산 시세의 하한가에 경락률(낙찰률, 아파트는 보통 80~85%)을 곱한뒤 소액임대차 보증금을 제외한다. 서울의 경우 방이 3개면 2개(방 1개=1600만원), 총 3200만원까지 소액임대차 보증금을 공제받을 수 있다.

35세 이상 단독세대주 중 세대를 분리한 지 얼마되지 않은 사람은 대출시기를 조절하는 것도 좋은 방법이다. 생애최초 대출은 오는 11월6일까지 판매되는 만큼 대출시기를 조금 늦춰 세대분리 기간 요건을 맞추면 된다.

◇생애최초 대출 물 건너갔다면=강화된 자격요건으로 생애최초 대출을 받을 수 없다면 다른 대출 상품에 눈을 돌려보자.

부부합산 연소득이 5000만원을 넘지만 세대주의 연소득이 3000만원 이하 무주택자라면 근로자 서민주택구입자금대출(근로자 서민대출)을 받을 수 있다. 대출한도는 1억원으로 생애최초 대출보다 5000만원 적지만 금리조건(5.2%) 같다.

전용면적 25.7평 이하 주택을 구입할 때 대출 가능하며 상환기간은 20년이다. 1년 거치 19년 상환과 3년 거치 17년 상환 중 택일할 수 있다. 다만 35세 미만 단독세대주는 대출 자격이 제한된다.

이 밖에 주택금융공사의 모기지론과 시중은행에서 판매하는 주택담보대출이 있다. 하지만 이들 상품은 생애최초 대출이나 근로자서민대출보다 금리가 높다. 변동금리 상품의 경우 최근 금리가 계속 오르고 있어 금리 변화 추이를 지켜봐야 한다.